Wie hat sich der Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2023 entwickelt?
Und was bringt die Zukunft?
Schnell ist sie vergangen, die erste Jahreshälfte des Jahres 2023. Zeit für eine kleine Zwischenbilanz und die Antwort auf die Frage: Wie hat sich der Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2023 in Deutschland entwickelt? Mein besonderer Schwerpunkt liegt in diesem Beitrag auf der Region Stuttgart, da ich hier als Immobilienmakler und Architekt tätig bin.
Preiskorrekturen bei Wohnimmobilien
Betrachtet man die jetzt vorliegenden Daten des ersten Quartals 2023 von Destatis, so kann man erkennen, dass – nach einem Minus von 3,4 % im 4. Quartal 2022 – die Preise im Vergleich zum ersten Quartal in 2022 in Deutschland nun um 6,8 % gefallen sind. Dabei gaben die Preise für Wohnimmobilien in Großstädten wie auch auf dem Land nach.
Auffällig ist, dass die Preise in den sogenannten Top-7-Städten (darunter auch Stuttgart) am stärksten nachgegeben haben. Hier war aber auch das Ausgangsniveau deutlich höher.
In den Top-7-Städten gaben im ersten Quartal 2023 die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 10,4 % nach. Bei Wohnungen sanken die Preise im Schnitt um 6,4 %.
Gründe für sinkende Kaufpreise
Die Gründe für die sinkenden Kaufpreise dürften in
- den gestiegenen Zinsen für eine Immobilienfinanzierung,
- der weiterhin hohen Inflationsrate und
- den Preisrückgängen für wenig energieeffiziente Wohnhäuser (Energieklasse G, H)
liegen.
Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2023: Entwicklung Immobilienzinsen
Die Zinsentwicklung für eine Finanzierung mit einer Sollzinsbindung von 20 Jahren liegt seit Jahresbeginn im Schnitt bei knapp unter 4 %. Bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren liegt der Zinssatz laut Dr. Klein zwischen 3,49 – 3,81 %.
Im 10-Jahres-Vergleich markieren beide Zinsentwicklungen einen Höchststand.
Weiterhin hohe Inflationsraten, aber Abschwächung
In Deutschland betrug die Inflationsrate im Mai 6,1 % und im Juni 6,4 % (vorläufig).
Im März und April 2023 lag sie allerdings noch bei 7 %.
„Die Inflationsrate hat sich damit weiter abgeschwächt, bleibt jedoch trotzdem auf einem hohen Niveau. Deutlich geringer fiel im Mai der Preisauftrieb bei Energie gegenüber dem Vorjahresmonat aus. Die Nahrungsmittel bleiben auch in diesem Monat der stärkste Preistreiber.“
Ruth Brand, Präsidentin des Statistischen Bundesamtes
Wenig energieeffiziente Häuser verlieren an Wert
Häuser mit schlechter Energiebilanz lassen sich derzeit nur mit Preisabschlägen verkaufen. Käufer wissen, dass sie trotz gestiegener Zinsen hohe Investitionen tätigen müssen, um die Energieeffizienz zu erhöhen. Allerdings gibt es für diese Maßnahmen auch finanzielle Fördermittel.
Die Preisdifferenz zwischen der Energieklasse A und der Energieklasse H beträgt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in Innenstadtlagen von Metropolen im Schnitt bis zu 35 %. Im verdichteten Umland lag die Differenz bei 36 %. Mit 45 % und 51 % ist die Differenz in Klein- und Mittelstädten sowie im ländlichen Raum am größten.
Diese Entwicklung hat sich in den letzten Jahren abgezeichnet. Bereits im Ausblick für das Jahr 2022 und im Rückblick des Jahres 2022 habe ich beschrieben, dass es zu einer höheren Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen und Häusern und einer sinkenden Nachfrage, nach Häusern, die dies nicht erfüllen, kommen könnte.
Positiver Ausblick: Prognostizierter Wertzuwachs für Stuttgart und die umliegenden Landkreise bis 2035
Doch auch wenn der Preisboom auf dem Immobilienmarkt in Deutschland erst einmal zu Ende ist. Die Postbank prognostiziert in ihrem Wohnatlas, dass es in Stuttgart und in den umliegenden Landkreisen zu einem Wertzuwachs bis zum Jahr 2035 kommen wird.
Die Prognose sieht für die Stadt Stuttgart ein inflationsbereinigtes Preiswachstum zwischen den Jahren 2022 und 2035 im Bereich von 1,5 % bis kleiner 2,8 %. Für den Landkreis Esslingen prognostiziert man einen Zuwachs von 0,75 % bis kleiner als 1,5 %.
Grund für diese gute Prognose sind die wirtschaftlich guten Rahmenbedingungen in Stuttgart und der Region. Es wird mit einem Bevölkerungszuwachs von mehr als 3 % bis zum Jahr 2035 gerechnet. Dies wirkt sich positiv auf die Nachfrage und damit auch auf die langfristige Preisentwicklung von Immobilien aus.
Wie es um den Immobilienmarkt im Herbst 2023 steht, lesen Sie in diesem Beitrag anlässlich des 3. Geburtstags des Immobilien-Magazins.
