Immobilienrente: Das sollten Sie wissen
Im Immobilienteil von Tageszeitungen, in Anzeigenblättern und in TV-Spots wird sie häufig beworben: die sogenannte Immobilienrente. Doch was beinhaltet sie? Und wann und für wen kommt eine Immobilienverrentung in Frage?
Das Prinzip der Immobilienverrentung klingt einfach: Senioren, die eine Immobilie ihr Eigen nennen, verkaufen Ihre Immobilie an ein auf Immobilienverrentung spezialisiertes Unternehmen, lassen sich im Gegenzug dafür ein Wohnrecht an der Immobilie einräumen und erhalten eine monatliche Rente bis an das Lebensende. Um Instandhaltungskosten müssen sie sich nun keine Sorgen machen und sie können Ihre besten Jahre in Ruhe und mit einem guten finanziellen Polster im gewohnten Zuhause genießen. Doch ist es wirklich so einfach?
Unter dem Begriff Immobilienrente werden verschiedene Modelle zusammengefasst, deren Gemeinsamkeit es ist,
- dass Senioren nach einem Verkauf in ihrem gewohnten Wohnumfeld bleiben können,
- einen bestimmten Geldbetrag zur freien Verfügung haben und
- dass die Modelle für Personen mit einem Alter von mindestens 65 Jahren bzw. je nach Anbieter auch erst ab 70 Jahren in Betracht kommen.
Die Ausgestaltung der einzelnen Modelle unterscheidet sich deutlich.
„Die eine“ Immobilienrente gibt es nicht.
Welche unterschiedlichen Renten-Modelle gibt es?
Spricht man von einer Immobilienrente sind meistens die drei im Folgenden kurz vorgestellten Modelle gemeint:
- Leibrente bis ans Lebensende
- Leibrente auf Zeit
- Verkauf mit Nießbrauchrecht
Leibrente bis ans Lebensende
Die Leibrente bis ans Lebensende ist sicher die bekannteste Form einer Immobilienrente. Der Vorteil ist hier offensichtlich, denn die Leibrente wird bis ans Lebensende ausbezahlt und kann eine geringere Altersrente aufbessern. Ohne eine Zeitbegrenzung entfällt das Risiko, dass man auf die Leibrente irgendwann verzichten müsste. Dafür muss man eine geringere monatliche Leibrente in Kauf nehmen.
Die Höhe der Rente ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie, von dem der Wert des Wohnrechts und (je nach Vertrag) auch Kosten für die Instandhaltung abgezogen werden. Auch die voraussichtliche Lebenserwartung der Verkäufer wird mit einbezogen. Daher ist die monatliche Leibrente höher, je älter die Verkäufer sind. Bei einem hohen Verkehrswert (z. B. einer Immobilie in gefragter Lage) wird der Wert des Wohnrechts höher angesetzt.
Leibrente auf Zeit
Für eine Leibrente auf Zeit wird vom Immobilienwert der Wert für das Wohnrecht abgezogen und daraus die monatliche Rente für die zuvor bestimmte Laufzeit berechnet. Da die Leibrente auf Zeit nicht bis zum Ende des Lebens ausgezahlt wird, ist die monatliche Rente höher als bei der zuvor beschriebenen Leibrente bis ans Lebensende.
Die Verkäufer genießen in diesem Modell ein Wohnrecht, ob sie die Kosten für die Instandhaltung weiterhin tragen müssen, kann vertraglich geregelt werden.
Verkauf mit Nießbrauchrecht
Bei einem Immobilienverkauf mit Nießbrauch können die Verkäufer in Ihrer Immobilie bis zum Lebensende wohnen, diese auch vermieten, müssen dafür aber auch für die Instandhaltung sorgen. Die Verkäufer bekommen eine Einmalzahlung, mit der z. B. Restschulden beglichen werden können. Die Höhe der Zahlung ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie, von welcher der Wert des Nießbrauchs abgezogen wird.
Weitere Optionen – Teilverkauf oder Verkauf mit Rückvermietung
Teilweiser Immobilienverkauf
Hier verkauft der oder die Eigentümer/in Ihre Immobilie nur zu einem Teil an ein Unternehmen, welches dieses Modell anbietet. Der Verkäufer erhält die festgesetzte Verkaufssumme sofort. Dem Unternehmen zahlen die Bewohner wiederum ein jährliches Nutzungsentgelt. Die Höhe dieses Nutzungsentgelts hängt vom Wert des verkauften Immobilienanteils ab und ist flexibel, kann sich also erhöhen. Die ehemaligen Eigentümer haben ein Nießbrauchrecht an der Immobilie. Reparaturen und Umbauten bleiben Sache des oder der Bewohner/in.
Mein Tipp
Anstelle einen Teil der Immobilie an ein Unternehmen zu verkaufen, kann es z. B. bei einem großen Haus auch sinnvoll sein, dieses in mehrere Wohnungen aufzuteilen und dann eine oder mehrere Eigentumswohnungen zu verkaufen. So umgeht man das Risiko eines steigenden Nutzungsentgeltes und die Kosten für die Instandhaltung des Hauses verteilen sich auf alle Eigentümer.
Lesen Sie mehr dazu in meinem Magazin-Beitrag Statt Immobilienrente: Aufteilung der Immobilie in Eigentumswohnungen oder kontaktieren Sie mich bei Fragen.
Verkauf der Immobilie mit Mietvertrag
Eine weitere Möglichkeit ist, dass man seine Immobilie verkauft und mit dem Käufer eine vertragliche Regelung trifft, dass er oder sie die Immobilie einem künftig zurück vermietet. Aus dem früheren Eigentümer wird also ein Mieter aus dem Käufer ein Vermieter.
Vertraglich geregelt müssen Themen wie mögliche Mieterhöhungen, eine Kündigung oder ein Eigenbedarf des Vermieters, die Frage einer Untervermietung und wer die Kosten für die Instandhaltung trägt. Der Verkaufspreis kann aufgrund dieser Regelungen geringer sein als bei einem „normalen“ Verkauf.
Sprechen Sie uns bei Interesse oder Fragen zu diesem Modell an.
Welche Möglichkeiten bieten Banken?
Zeitlich limitierte Umkehrhypothek
Einzelne Banken bieten Ihren Kunden eine zeitlich begrenzte Umkehrhypothek an. Entscheiden Sie sich für diese Umkehrhypothek, so nehmen Sie ein Darlehen auf Ihr Haus auf, bleiben aber Eigentümer Ihrer Immobilie. Die Höhe des Darlehens hängt von der Lage, dem Baujahr und dem Zustand der Immobilie ab. Der Darlehensbetrag wird Ihnen regelmäßig z. B. monatlich, viertel-, halbjährlich oder auf einmal ausbezahlt.
Ist der Darlehensbetrag komplett ausbezahlt und eine Ablöse oder eine Verlängerung durch ein weiteres Darlehen nicht möglich, muss die Immobilie verkauft werden und die Bewohner ausziehen. Für die Instandhaltung kommen während der Laufzeit weiterhin die Eigentümer auf. Ob eine Vermietung möglich ist, muss vertraglich geregelt werden. Die Immobilie bleibt vererbbar, dann sind allerdings die Erben auch für die Ablösung der Hypothek verantwortlich.
Schlussgedanken zur Immobilienrente
Wichtige Hinweise
Bitte beachten Sie, dass ein persönliches Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht erstrangig im Grundbuch eingetragen werden muss. Prüfen Sie vor Vertragsschluss immer die Sicherheiten eines Anbieters und treffen Sie Vorkehrungen für den Fall eines Zahlungsausfalls oder für den Fall eines früheren Auszugs.
Die Entscheidung für ein Immobilienrenten-Modell will gut überlegt sein. Daher lautet mein Tipp: Lassen Sie sich vor einer Entscheidung gut beraten und wägen Sie die Optionen sorgfältig ab.
