Rückblick auf das Jahr 2023 von Eisenbraun Immobilien

In diesem Rückblick auf das Jahr 2023 gebe ich einen Einblick in die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. Außerdem schreibe ich über die Trends, die sich bei der Inflationsrate, dem Leitzinssatz sowie beim Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung in diesem Jahr gezeigt haben.

Rückblick auf das Jahr 2023: Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt

Die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien sind in 2023 weiter zurückgegangen. Im aktuellen Jahresvergleich des 3. Quartals 2022 mit dem 3. Quartal 2023 wird deutlich, wie sich die Immobilienpreise im Durchschnitt verändert haben. Allerdings gibt es regionale Unterschiede. So haben die Preise für Wohnimmobilien in den sogenannten Top 7-Städten, zu denen auch Stuttgart gehört, im Durchschnitt nicht so stark nachgegeben.

Preisentwicklung im Jahresvergleich (Q3 2023 zu Q3 2022):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -7,1 %
Wohnimmobilien in Deutschland:      -6,3 %
Wohnimmobilien in Top 7-Städten:    -5,7 %

Gewerbeimmobilien: -10,3 %
– Büroimmobilien:    -10,6 %
– EZH-Immobilien:    -9,3 %

Quelle: Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp)

Das Jahr 2023 hat gezeigt, dass Büro- und Einzelhandelsimmobilien stärker von der Schwächung betroffen sind als Wohnimmobilien. Dies hängt auch damit zusammen, dass seit Beginn der Corona Pandemie das mobile Arbeiten und der Online-Handel stark zugenommen haben.

Sie interessieren sich für die Entwicklung der Immobilienpreise im Jahr 2023 in Ostfildern? Gerne können Sie Kontakt zu Eisenbraun Immobilien aufnehmen.

Preisabschläge bei unsanierten Wohnhäusern

In diesem Jahr wurde sichtbar, dass unsanierte Bestandsimmobilien oft mit Preisabschlägen und/oder erst nach einer längeren Vermarktungsdauer verkauft werden. Kaufinteressenten sind in diesem Segment aufgrund der Unsicherheit z. B. beim Thema Heizung und den gestiegenen Zinsen für eine Finanzierung zurückhaltend.

Förderprogramme für den Kauf von Bestandsimmobilien

Um diese Problematik zu lösen wurde im September von Bundesbauministerin Klara Geywitz ein Extra-Förderprogramm für den Kauf von älteren Immobilien angekündigt.

Ob und wann dieses Programm kommt, ist allerdings aktuell nicht absehbar. Bislang wurden vier Wohn- und Bauförderprogramme der KfW wegen der verhängten Ausgabensperre vorläufig gestoppt. Seit dem 07.12.2023 ist bekannt, dass es keine Sanierungspflicht für Wohnhäuser geben wird.

Rückblick auf das Jahr 2023: Inflationsrate, Leitzinssatz und Zinssatz für eine Finanzierung

Im Januar habe ich in meinem Ausblick über die Entwicklungen

• der Inflationsrate in Deutschland,
• des Leitzinssatzes und
• des Zinssatzes für eine Immobilienfinanzierung geschrieben.

Wie haben sich diese Indikatoren im Jahr 2023 entwickelt?

Entwicklung der Inflationsrate in Deutschland

Die Inflationsrate ist im Verlauf des Jahres 2023 deutlich zurückgegangen. Lag sie zu Jahresbeginn noch bei 8,7 %, so nahm sie im Herbst deutlich ab und liegt für den November bei 3,2 %. Die Inflationsrate ist damit früher gesunken als noch zu Jahresbeginn vom Präsidenten der Deutschen Bundesbank Joachim Nagel angenommen.

Aktuell geht der Bundesbankpräsident davon aus, dass die Inflationsrate im Dezember 2023 und 2024 noch über der Zielmarke von 2 % liegen wird. Ihm erscheint es deutlich zu früh, über eine mögliche Senkung der Leitzinsen nachzudenken. Er hält eine Inflationsrate von 2 % erst für 2025 für realistisch.

Entwicklung Leitzins Europäische Zentralbank (EZB)

Im Jahr 2023 kam es – wie erwartet – zu mehreren Erhöhungen des umgangssprachlich „Leitzins“ genannten Zinssatzes für das Hauptrefinanzierungsgeschäft durch die EZB.

Lag der Leitzinssatz zum Jahreswechsel 2022/2023 noch bei 2,5 %, so liegt er seit 20.09.2023 bei 4,5 %. Der Leitzins ist damit derzeit fast so hoch wie zuletzt im Oktober 2000 (4,75 %).

Wie sich der Leitzins weiter entwickeln wird, hängt auch davon ab, ob die Inflationsrate weiter zurück geht. Manche Analysten erwarten – trotz der Aussage von Bundesbankpräsident Nagel – bereits für 2024 einen niedrigeren Leitzinssatz. Dies könnte dann auch für günstigere Zinsen für Darlehen sorgen. Wer darauf spekuliert wird sich mit einer Investition in eine Immobilie erst einmal zurückhalten.

Zinsen Immobilienfinanzierung

Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung orientieren sich auch am Leitzins, spiegeln aber auch

• die Bonität,
• die Laufzeit und
• den Zweck der Finanzierung (z. B. für eine Immobilie) wieder.

Auch gilt, je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist der Zinssatz.

In 2023 sind die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung relativ konstant geblieben. Man spricht hier von einer Seitwärtsbewegung. Zu Jahresende beobachtet man im Jahresvergleich sogar leicht sinkende Zinsen für eine Immobilienfinanzierung mit einer Sollzinsbindung von 10 bzw. 20 Jahren. (Quelle: Dr. Klein)
Dies ist ein positives Signal zum Jahresende.

Immobilienmarkt: Aussichten für 2024

In einem Artikel der Frankfurter Allgemeine wird der Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken zitiert, dass er von einer Stabilisierung des Immobilienmarkts in 2024 ausgeht. Seiner Meinung nach wird dies am frühesten im Bereich der Wohnimmobilien der Fall sein.

Wichtig sei hierfür, dass die „Marktteilnehmer von einer Konsolidierung der Zinsen überzeugt seien“. Er betont aber auch, dass Banken noch mehr Wert auf das Thema Risikovorsorge legen werden. Die Kreditvergabe wird voraussichtlich zurückhaltender ausfallen als in der Vergangenheit.

Ob sich der Immobilienmarkt in 2024 stabilisiert, hängt von vielen Faktoren ab. Wichtig werden sicher auch die Entwicklungen des Leitzinses und des Zinssatzes für eine Immobilienfinanzierung sein. Positive Signale sind für mich die in 2023 gesunkene Inflationsrate und die leicht zurückgegangenen Zinssätze für eine Immobilienfinanzierung.

Ich bin gespannt, wie der Markt sich in 2024 entwickeln wird. Auch darüber werde ich Sie im kommenden Jahr im Immobilien-Magazin auf dem Laufenden halten. Ich wünsche Ihnen schöne Weihnachtsfeiertage.