Jahresrückschau auf das Immobilienjahr 2022

Im Januar sind wir mit Schwung ins neue Jahr gestartet. Jetzt liegt das ereignisreiche Jahr 2022 fast hinter uns. Der richtige Zeitpunkt also, um in einer Jahresrückschau auf 2022 zu blicken. Der Fokus liegt dabei auf Baden-Württemberg, da Eisenbraun Immobilien hier – und genauer gesagt in Ostfildern – seinen Sitz hat.

In meiner Vorschau für 2022 habe ich vier Punkte beschrieben, die ich über das Jahr intensiv beobachtet habe. Diese waren die Entwicklung bei

• der monatlichen Inflationsrate,
• der Grunderwerbssteuer,
• den Energiekosten und
• den Immobilienpreisen.

In diesem Beitrag schaue ich darauf wie sich diese und ein weiterer Faktor – der Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung – über das Jahr 2022 entwickelt haben.

Beginnen möchte ich mit der

Inflation im Jahr 2022 in Deutschland

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Jahresvorschau im Januar 2022, betrug die monatliche Inflationsrate 4,9 %. Im Oktober war sie auf 10,4 % gestiegen und im November lag sie bei 10 %. Damit liegt die Inflationsrate deutlich über dem Inflationsziel der Europäischen Zentralbank von 2 %.

Grunderwerbssteuer in 2022

Die Grunderwerbssteuer ist in Baden-Württemberg stabil geblieben.
Der Steuersatz liegt unverändert bei 5 %. Anders sieht es im Bundesland Sachsen und im Stadtstaat Hamburg aus. Hier steigt der Steuersatz für die Grunderwerbssteuer in 2023 auf 5,5 %.

Entwicklung der Energiekosten in 2022

Heizkosten

Die Heizkosten sind in 2022 stark gestiegen. Die Kosten für eine Heizung mit Gas werden in 2022 voraussichtlich um durchschnittlich 65 % anwachsen. Die teilweise unsichere Gasversorgungslage führte in diesem Jahr zu größerer Nachfrage nach einer Heizung mit einer Wärmepumpe.

Wer mit Heizöl heizt, für den steigen die Kosten in 2022 aller Voraussicht nach um durchschnittlich 54 %. Bei Holzpellets erhöhen sich die Kosten um 70 %, bei Fernwärme um 10 % und bei einer Wärmepumpe um 75 %. Quelle: CO2online

Für Eigentümer von Wärmepumpen, die in 2022 eingebaut wurden, wird es eine Sonderregelung geben. Die Eigentümer werden einen finanziellen Ausgleich erhalten. Sie könnten sonst nicht von der Strompreisbremse profitieren, die auf dem Verbrauch des Vorjahres basiert.

Stromkosten

Auch die Stromkosten sind in 2022 gestiegen. Im ersten Halbjahr um 15,5 %. Quelle: CO2online. Die höheren Stromkosten und die damit verbundene Unsicherheit in Bezug auf weitere Kostensteigerungen führte in diesem Jahr zu vermehrten Installationen von Photovoltaik-Anlagen auch im Bestand.

Preisbremsen und Sonderregelungen

Um die Preissteigerungen teilweise abzufedern, wurden – wie oben erwähnt – die Strompreisbremse und die Gaspreisbremse aufgelegt.

Zusätzlich zu den im Januar beschriebenen Kenngrößen möchte ich in dieser Jahresrückschau noch einen Blick auf die Entwicklung der Zinsen für eine Immobilienfinanzierung in 2022 werfen.

Zinsentwicklung für eine Immobilienfinanzierung in 2022

Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung haben sich in 2022 ebenfalls erhöht. Lag der Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung (Annuitätendarlehen) mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren zu Jahresbeginn noch bei 0,9 % so erreichte er Mitte Oktober seinen Höchststand von durchschnittlich 3,88 %. Zum Ende Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags ist der Zinssatz wieder leicht auf durchschnittlich 3,12 % abgesunken. Quelle: Dr. Klein

Obwohl gegen Jahresende die Zinssätze für eine Immobilienfinanzierung wieder gefallen sind, so haben diese in 2022 doch Werte erreicht, die wir in den vergangenen zehn Jahren in dieser Höhe nicht gesehen haben.

Preisentwicklung bei Wohnimmobilien in der Region Stuttgart in 2022

Wenn man sich die Entwicklung bei der Inflation, den Energiekosten und den Zinssätzen für eine Immobilienfinanzierung anschaut, so kann man nachvollziehen, dass sich der Immobilienmarkt auch in den sogenannten Top-7-Städten, zu denen Stuttgart gehört, derzeit leicht abschwächt. Dies kann z. B. Auswirkungen auf den realisierten Verkaufspreis und die Vermarktungsdauer einer Immobilie haben.
Ob diese Situation von Dauer ist, kann man momentan aber nicht sagen.

Ist die Preisentwicklung bei Immobilien auch abhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes?

Im Jahresausblick stellte ich mir die Frage: Wird es in 2022 eine gesteigerte Nachfrage nach Immobilien mit hoher Energieeffizienz geben?

Aufgrund der hohen Preise für Gas, Öl oder Strom rückt das Thema Energieeffizienz stärker in den Fokus von Immobilienkäufern. Es gibt erste Hinweise darauf, dass sich für energieeffiziente Häuser und Wohnungen bessere Kaufpreise erzielen lassen. Quelle: Haufe
Auch scheint eine Immobilienfinanzierung für ein effizientes Haus oder eine effiziente Wohnung günstiger zu sein. Quelle: Tagesschau

Doch da der Gebäudebestand in Deutschland größtenteils mit Gas- und Öl-Heizungen ausgestattet ist und es Fördermittel für eine energetische Sanierung gibt, wird die Nachfrage für weniger effiziente Gebäude in guter Lage nicht nachlassen.

Jahresrückschau 2022: Der Immobilienmarkt ist in Bewegung

In 2022 haben wir auf dem Immobilienmarkt eine Veränderung gesehen. Nach Jahren des Booms ist in der Region Stuttgart eine leichte Beruhigung eingetreten. Doch weiterhin ist das Interesse an Wohnimmobilien groß.

Wichtig in dieser Situation ist, dass der Verkauf einer Immobilie sorgfältig vorbereitet wird. Dazu kann auch gehören, dass man bei einer leer stehenden Immobilie vor einem Verkauf kleinere Schönheitsreparaturen durchführt oder man ein Home Staging vornimmt. So können ansprechende Bilder aufgenommen werden und die Interessenten sehen, wie sich die Räume nutzen lassen. Entscheidend ist auch, dass man den Interessenten aufzeigen kann, welches Potenzial eine Immobilie hat.

Was diese Entwicklungen in 2022 für das kommende Jahr bedeuten, lesen Sie demnächst in unserem Jahresausblick für das Immobilienjahr 2023. Eine Jahresrückschau auf unsere Beiträge im Immobilien-Magazin haben wir für Sie in unserem Weihnachtsbeitrag zusammengestellt.